Gerir, ou melhor, gerenciar um condomínio não é apenas uma atividade administrativa rotineira, lições básicas de contabilidade ou noções profundas de convivência humana.
É um ato de abdicação.

Ser administrador ou síndico de um condomínio é “doar-se”.

Com certeza, nunca esperar o pleno reconhecimento pelos esforços realizados em prol da comunidade condominial. É estar pronto para enfrentar o dia-a-dia com disposição e energia.

Energia esta concentrada, com certeza, pois sua responsabilidade estende-se a toda comunidade daquele condomínio.

Manter a casa em ordem já é difícil, quando se trata do pequeno espaço que habitamos, imaginem falarmos de 100, 200, 500, 5000 unidades/ famílias, como é caso do Condomínio Copan, em S. Paulo, administrado  há 15 anos pelo síndico Affonso Celso Prazeres de Oliveira.

Todos esperam do síndico aquilo que ele não pode ser: “perfeito”.

Quase sempre, a culpa é do síndico, e, quase sempre, a culpa é de ninguém.

Ninguém. Digo isso porque quando todos habitam, todos fazem, todos “estão” e ninguém assume, a culpa é realmente de ninguém.

Estas edificações chamadas de condomínios é tão recheada de detalhes que torna-se impossível explicá-las item a item em apenas umas poucas linhas.

Por isso, digo, faça um pouquinho cada um, doe-se um minuto apenas, realize apenas um detalhe, uma pequena tarefa, e pode ter certeza, sua vida em comunidade vai se tornar bem mais feliz, mais fácil, além da valorização que você estará ajudando a acrescer em seu patrimônio.

Se você não gosta de seu vizinho, respeite. Se você não gosta da cor de seu condomínio, sugira, se você não gosta das atitudes dos adolescentes, comente nas reuniões, se você tem idéias, ponha em prática. Todos aprovam aquilo que é bom.

Seu espaço é um universo delimitado apenas por seus sonhos, nunca esqueça disso.
Com o exagerado crescimento demográfico, a verticalização habitacional é inevitável, mas a coisa acaba ficando igual ao trânsito, sem espaço para circular (morar). Para provar, o elevador é o meio de transporte mais utilizado do mundo. Você já parou para pensar nisso?
Pois é, gerenciar um condomínio é ser alguém polivalente , conhecedor da engenharia, mecânica, contabilidade, direito, recursos humanos, manutenção, pintura, hidráulica, elétrica. E avançando aos dias atuais, um grande defensor e conhecedor de ecosistema, com a proliferação dos “condomínios verdes”.


Os antigos romanos já possuíam propriedades em comum, mas foi devido ao incêndio da Cidade de Grenoble , na França, que o governo instituiu que as construções seguissem um padrão similares aos prédios que conhecemos hoje.

No Brasil,  o Decreto 5481/28 tratou superficialmente do assunto, mas a grande mudança nas questões das Leis que regem os condomínios se deu em dezembro de 1964, através da Lei 4591, que teve seus reajustes promovidos pela Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2.002- Novo Código Civil, dedicando um capítulo exclusivo ao Condomínio Edilício.

O condomínio é um mix de propriedade individual e coletiva, por esse motivo o Novo Código Civil explica qual é qual.

Unidades Autônomas(de uso individual): apartamentos, salas, lojas, sobrelojas, garagens e abrigos para veículos.

Partes comuns: o solo, a estrutura do condomínio, o telhado, a rede de distribuição de água, esgoto, gás, eletricidade, calefação, salão de festas, piscinas, hall social, quadra de esportes e play-ground, etc.

São direitos dos condôminos usar e fruir livremente das suas unidades, utilizar as áreas comuns conforme sua destinação, participar e votar nas assembléias.

Os condôminos têm direito de acesso às contas do condomínio, para verificação.

São deveres dos condôminos contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, nunca comprometer a segurança do condomínio, não alterar fachada e não perturbar a ordem e o sossego dos moradores.

Todo condomínio tem orçamento ou “previsão orçamentária”, que é a previsão das despesas do condomínio, realizado e aprovado em assembléia anual.

As despesas se dividem em ordinárias e extraordinárias.

São ordinárias as despesas do dia-a-dia, e devem ser pagas inclusive por inquilinos, como prevê a Lei de Locações. Despesas com luz, água, impostos e taxas, material de limpeza, salários dos funcionários, seguros, etc.

São extraordinárias as despesas que temos como prever: pintura do condomínio, equipamentos de segurança, etc. Estas devem ser pagas apenas pelos proprietários das unidades.

Fundo de Reserva: deve estar previsto na Convenção e é um percentual cobrado nas taxas de cada condômino para gastos com obras e reparos urgentes.

Administração do Condomínio

Diz o ditado que “andorinha só, não faz verão”. No condomínio também não. E para que o inverno dos condôminos não seja “congelante”, é imprescindível a escolha de uma boa administradora.
Existem em Santa Catarina empresas que atuam com administração e contabilidade para condomínios de maneira eficaz e profundo conhecimento no assunto.

Obviamente, assim como em todas as profissões, deve se colher informações a respeito da empresa, tempo de atividade, referências de clientes, sistema de informatização e tecnologia aplicada, benefícios concedidos ao condomínio e condôminos, velocidade de resposta, parcerias existentes em serviços, conhecimentos de contabilidade e direito.

Os síndicos pensam que a contratação de uma administradora onera o condomínio. Estão errados, uma boa administradora gerencia um número grande de condomínios e, por isso, conseguem condições de custos especiais em produtos e serviços, além de promoverem campanhas voltadas à redução de consumo, tornando o condomínio mais rentável e econômico para sua comunidade.

A relação das administradoras com empresas de fornecimento de gás, manutenção de elevadores, material de limpeza, pinturas e reformas, seguros, cobranças, entre outras, reduz sensivelmente o custo do condomínio com estes produtos, devido ao volume de negociações.

Além do mais, para se credenciar nas grandes administradoras, as empresas de prestação de serviços tem de demonstrar know-how elevado, condições especiais junto aos fabricantes, cadastro idôneo e constantemente atualizado, prestação de serviço diferenciada,e , em vários casos, atendimento 24 horas. Tudo isso, por um custo em média 15% mais em conta do que o condomínio que contrata estes serviços individualmente.

Se seu condomínio ainda não estiver constituído, a administradora elabora a Convenção, providencia o CNPJ, participa das Assembléias, gera os boletos das taxas condominiais, providencia o seguro obrigatório, auxilia na contratação de funcionário, realiza vistoria no condomínio, realiza os balancetes, etc.

Existe uma praxe de mercado, de colher orçamentos de três administradoras, mas lembre-se que sempre existirá empresas prometem fazer mais por menos e, no final, quem sai no prejuízo é o condomínio.

A adminstradora poderá também exercer a função de síndico, e ajudar a nomear o conselho, ou este deverá ser escolhido em Assembléia, e poderá receber remuneração ou não. Cada vez mais os condôminos estão “fugindo” da responsabilidade de ser síndico, pois sabem que este representa todo ativo e passivo do condomínio, seja judicialmente ou não.

A Assembléia é a reunião realizada de tempos em tempos pelos condôminos, previamente convocados através de AR, livro protocolo, editais em hall de entrada e elevadores, para deliberarem e tomar decisões de interesse do condomínio. As Assembléias Ordinárias serão anuais, para deliberarem sobre orçamento, obras, despesas gerais,. Deve ser convocada pelo síndico. As Assembléias para alterar Regimento Interno e Convenção, devem contar com um quorum de dois terços dos votos dos condôminos.

As Assembléias Extraordinárias são aquelas que deliberam sobre assuntos que não podem aguardar, e deverão ser realizadas sempre que houver necessidade.Lembrem-se sempre que as decisões das Assembléias são soberanas.

Estas são informações básicas sobre um Universo múltiplo, mas que serão muito úteis, certamente.

Mário Sérgio de Souza Andrade
Assessor Sindiconde